房地产爆热 明牌珠宝高价购地产电商是福是祸?

2016年是房市地王年。年初至今，单宗土地成交金额在10亿元以上，溢价率100%的地王已经接近200宗，是去年同期的近30倍。当前的房地产市场，像极了2015年的股市，杠杆高企，全民热议。为规避限购，排队离婚买房的奇观频频上演，甚至七八十岁的老人家都携手参与，深圳6平米的鸽子房都能炒到15万一平米，我国民众一次次挑战底线，惊掉世界人民的眼球。

如此火热的程度，令一度冷却的资本力量重新鱼贯而入。非地产类或曾声称放弃地产业的上市公司返身加入，中冶、龙元建设、中国中铁、中国铁建、中原高速、山东高速、中国水电、凯乐科技、同济科技、中炬高新、龙净环保、联想集团等各行各业都在扩张房地产业务。从基建、科技、服装纺织、水利、医药、化工，到家电、食品饮料、贸易、物流等，几乎，地产业务遍布我国经济各个领域。

甚至连珠宝公司也要加入火爆的地产圈。明牌珠宝在9月27日发布发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案，公司拟以24亿元收购苏州市好屋信息技术有限公司（简称苏州好屋）75%股权，收购地产电商从而进军房地产业务。

预案显示，明牌珠宝在珠宝行业经历普遍繁荣躺着都能挣钱的时代后，到了2015年销售收入规模已经落回2011年前，净利润率仅约1%。珠宝行业已经到了一个期间瓶颈，发展难，赚钱难。但房地产就不一样了，根据国家金融与发展实验室(NIFD)的《2016年上半年A股上市公司盈利分析报告》，上半年房地产上市公司为整个非金融A股公司直接贡献了近45%的营业收入的增长和近40%的净利润的增长，近50%的核心净利润的增长。报告显示，样本公司营业收入同比增加3,046.46亿元，首先要归功于房地产上市公司，上半年房地产行业营业收入增加1,360.02亿元，增幅为44.6%，增加额和增幅高居各行业之首，增加额占上市公司总体增加额的44.6%。

房市火爆带动了房地产企业的繁荣，而实业却如此之不好做。所以为何诸如明牌珠宝之类本潜心实业的公司都纷纷去追逐、拥抱房地产就可以理解了。

预案显示，苏州好屋上半年期末未经审计的净资产4.85亿元，估值32.50亿元，增值570.15%。高溢价高估值可是监管者不太乐意见到的，为了玩重组玩并购玩房地产，愿意多付出这么多钱，发行这么多股份，中小股东的利益如何保障？而这估值的依据是什么呢？是得益于全民炒房热潮下近半年的业绩暴增？用所谓的业绩承诺来做估值的依据，那业绩承诺的具体量化指标又是什么呢？

在预案中，交易对方承诺截至2016年末、2017年末、2018年末、2019年末，标的公司累积实现的经审计的扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润分别为不低于1.90亿元、4.40亿元、7.60亿元、11.60亿元！但是若未达成可以选择用现金补偿，所以本次收购有7.2亿元现金收购，是否是未雨绸缪留着用于未达成业绩的补偿？现金补偿后还剩下股票，可以说这笔交易对交易对方而言，几乎是稳赚不赔的生意。

而且之前的交易，也已经让他们充分享受到了上市公司的慷慨：

苏州好屋成立于2012年2月3日，注册资本100万元，实缴出资85万元。

2014年11月16日，苏州好屋通过股东会决议，同意苏州市知本投资有限公司将其持有的65.00万元出资额中的35.00万元转让给汪妹玲，30.00万元转让给严伟虎，转让价格分别为35.00万元和30.00万元。也就是说此时公司估值仍为100万元。

2015年4月21日，苏州好屋通过股东会决议又通过了一系列出资额转让，此时转让价款对应的公司估值仍为100万元。

但到了2015年12月25日，公司估值就不一样了，变成了25亿元，涨幅24990%，并在当日攀升至28亿元。可以说明牌珠宝这十年赚的净利润加起来都不够买的，为了玩房市真是下足了血本。

该时间汪妹玲、严伟虎、叶远鹏、陈琪航、陈兴、董向东、黄俊、刘勇分别将他们持有的3.72万元、3.60万元、2.88万元、1.60万元、1.20万元、1.20万元、1.20万元、0.60万元出资额以0.93亿元、0.9亿元、0.72亿元、0.4亿元、0.3亿元、0.3亿元、0.3亿元、0.15亿元价格转让给明牌珠宝。

并且同日，明牌珠宝以3亿元对苏州好屋增资12.00万元，占出资额的10.71%，对应的公司估值为28亿元！一天估值涨3亿元......但是这个时候公司的业绩是怎么样的呢？

2015年苏州好屋营业收入56,550.54万元，同比增长19.23%；净利润249.64万元，同比下降47.97%，这几年市场行情这么好，净利润还下滑50%，区区250万净利润就可以享受28亿元的估值，理由似乎太牵强。

达到这样的业绩承诺是否是易事？

2014年、2015年、2016年上半年苏州好屋的净利润分别为479.84万元、249.64万元、8,150.72万元。鉴于公司目前仅提供了简要财务报表，无法得悉相关数据之间的合理性、真实性等，若该数据真实准确，2016年上半年净利润涨幅确实很高，若确实也是得益于2016年全民炒房的火爆市场状况，则2016年至2019年承诺的净利润1.90亿元、4.40亿元、7.60亿元、11.60亿元的要求应该是，能过在行业激烈的竞争中个存活下来，以及房地产持续火爆，并且越来越火爆。

目前拥有房产电商平台的公司有链家地产、世联行、爱屋及屋、Q房网、中原地产、我爱我家、搜房网、新浪乐居、赶集网、好屋中国、58同城（安居客2.67亿美元卖身58）、356网等。苏州好屋，好屋中国，创办人汪妹玲，公司得益于近些年房地产市场的发展而发展，但获利能力却艰难，2014年、2015年利润仅在200-500万之间。所以本次苏州好屋能够卖这么高价，实在庆幸。但想在链家、世联行这样日益壮大的巨头下继续夺食却不易。

数据显示，链家2015年销售收入达到了155.2亿元，接近前一年的400%，净利润仅5.5亿元，利润率下降为3.5%。而2015年苏州好屋收入增长不到20%，净利润更是下降。要达到净利润11.60亿元的目标，若参考链家，营收岂不是要达到300亿元以上？也就是说规模几乎翻60倍？

再看房产市场，根据标准排名研究院日前发布的《2016年上半年均价万元以上城市房价涨幅榜》显示，在沪深等一线城市限购收紧后，二线四小龙和环一线城市大幅上涨，上半年这些城市的涨幅均名列前茅。

从上述，深圳经历2年的暴涨后，房价涨幅空间已经很小，半年涨幅仅4.02%，广州也仅6.29%。强二线、二线带动的这一波暴涨潮，不知能够坚持多久。如果说不能有效从竞争对手处攫取份额，几乎只能从房产市场成长中获取收益的话，苏州好屋承诺的各年业绩飞升的前提应该要是房产继续火爆，而且更火爆，房价要涨数倍，深圳北京上海这样的均价要到20万，合肥武汉青岛郑州这样的到5万，南京珠海这样的到10万，厦门杭州这样的到15万......这样的场景简直是不敢想象的。

据国际货币基金组织（IMF）最新发布的全球房价观察报告(Global Housing Watch Report)，2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一，排前十位的有五个在我国，香港34.95第4；北京33.32第5；上海30.91第6；广州25.85第10。如果说地产还能继续火爆，那么中国人民辛辛苦苦赚了几辈子的钱，都将买不起任何一二线三线的房子。

世界银行提出，发达国家正常的房价收入比一般在1.8-5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3-6之间，比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。美国1975年到2005年之间，房价收入比逐步从3上升到约4.7，随后2006年继续达到5左右，地产泡沫破裂，次贷危机发生。据《福布斯》杂志07年7月对美国房价收入比最高的地区的排名，加州洛杉矶、加州旧金山和加州圣地亚哥，房价收入比分别为10.1、9.4和8.3。远远低于我国目前的各大城市。

我国能够维持如此之高的房价收入比，简直就是奇迹。无论如何，全民炒房时代已经真正来临了。全民炒房后，不论是否获利，人民都败了。如果明牌珠宝类的公司炒房胜利了，那么中国的实业就基本要全军覆没了；而如果的明牌珠宝类公司炒房失败了，那么中国的实业也基本要面临洗牌了。全民炒房下，胜出了肯定是无心再干实业、再辛勤工作了，失败了那更无心也无钱干实业、辛勤工作了。

但是，就如任志强所说的，找不到任何国家要让房价降下来的理由。一个东西有人愿意花1亿去买，你却偏要说它只值100块钱？

地产业烈火烹油，难说明牌珠宝之类的上市公司投身其中是愚蠢之举。但是正如中国太极之道，盛极而衰，福祸相依，还是让我们祝福被时代裹挟的中小股民以及小百姓吧！